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京最贵烂尾楼再易主 中国奥园陷资金链困顿

2014-07-27 来源: 网络整理 有 200人参与

近日,北京最贵烂尾项目长安8号这一曾“四顾易主”的豪宅项目将再次面临更换主人的命运。据香港《东方日报》报道,金利丰行政总裁朱李月华已接手中国奥园手上长安8号51%权益。当初,中国奥园几经周折才收获了长安8号近全部权益,这下又张罗着要把股权卖出去,市场认为中国奥园的资金链出现了压力。[小阳春楼市成交小量回升 刚需入市促进销售>>>]

数次易主 奥园高代价入主

在北京CBD大望桥的东南角,已经封顶的长安8号冷清地伫立着,与街对面SOHO现代城和万达广场的热闹形成鲜明对比。

这个最早叫“耀辉国际城”的项目于2006年2月18日开工,在奥园地产接手之后更名为“长安8号”。这一项目曾因位于长安街上和CBD双重良好的地理位置、均价高达8万元/平的价格、京城当时唯一高度超过100米的纯住宅项目而广受关注。然而,项目自始至终却充满坎坷,其间却由于错综复杂的股东和债权人关系,多次停工。

项目地块最早的所有者是北京王府世纪发展有限公司旗下北京耀辉置业有限公司。2004年,北京耀辉拿得该地块,将项目命名为“耀辉国际城”,预计投资21.28亿元进行开发。此时,它的主人——王府世纪董事长王志才拥有项目80%的股权。

2004年9月,由于资本不足,王府世纪以3100万元价格将北京耀辉62%股权出让给天鸿宝业。王志才持有项目的股权降至38%。

而后的2008年,由天鸿宝业重组而来的首开股份将手上的股权以4.587亿的作价全部出让给了香港世纪协润。世纪协润的控制人也是王志才,王此次对项目的回购需要向首开支付16亿元,然而由于资金紧张,这时才有了奥园的登场。

王志才重新接手后将项目更名为“擎峰阁”。2009年,为获奥园的资金支持,王志才将王府世纪90%权益注入世纪协润,并在香港成立泓达投资公司,同意由泓达、奥园地产各自控股世纪协润58.67%、41.33%股权。当年的7月,奥园以3.7亿元购得世纪协润41.33%股份,项目再次更名为“长安8号”。除了看好长安8号项目所处的黄金地段,奥园地产显然希望藉此进入北京市场。

奥园地产董事局主席郭梓文曾公开表示,该项目将在未来3年内为中国奥园带来130亿元的销售收入。随后的2010年,奥园地产向世纪协润增资,控股比例变为52.69%、 47.31%。

2010年4月12日,首开股份公告称,已收到长安8号项目公司所有委托贷款本息13.09亿元。至此,首开股份就完全和长安8号划清了关系。

而奥园与世纪协润之间的争执仍在进行,双方就股权争夺在相当打起了官司。直到2011年12月20日,奥园发布公告称在与泓达的诉讼中胜诉,这意味着拥有了长安8号96.8%的权益。

长安8号去年全年无成交

可是,时隔3月,奥园却又在张罗着把项目51%的股权转让出去。“是为了让股东的利益最大化。”记者会上,奥园的高层选择用官方辞令来解释这一戏剧化的转变。只是,没有再提项目对于公司业绩和战略的意义。

实际上,长安8号在2010年2月的入市的时候就以零成交尴尬收场。时隔两年,项目成交套数仅为53套,成交总金额12.81亿,成交均价6.37万/平米。而在2010年10月以后就再无成交数据。

这与奥园之前的期待有着天壤之别。长安街上的豪宅从来不缺买家,奥园主席郭梓文也对该楼盘寄予了厚望,他曾公开表示希望项目在未来3年内能为奥园地产带来超过120亿元销售回款,并成为公司在北京的旗舰项目。而另一合作方王府世纪董事长王志才更是希望3年内卖到15万元/平米。

面对销售低迷的状况,在去年年中时,公司曾经宣布,为配合政策,长安8号的销售策略将转卖为租,调整为长期持有物业。

净资产收益率连续3年低迷 奥园陷入资金“黑洞”

虽然在销售业绩和利润方面,近3年来中国奥园交出了不错的成绩单,但2009~2011年,中国奥园的净资产收益率连续3年低于8%,且大大低于行业平均水平。

与此同时,中国奥园大举购地扩张的步伐并未停止,2011年拿地的投入甚至是当年净利润的4倍。根据2011年中报,该公司可供销售物业金额超过64亿元,而公司的净资产只有61亿元。

中国奥园发布的2011年年报显示,2011年公司合约销售约50.16亿元,净利润4.48亿元,净利润较2010年上涨39.6%。2009年、2010年,中国奥园合约销售额分别为28.7亿元和47.6亿元,同比增长分别高达111.2%和65.5%,但两个年度的净利润分别只有3.20亿元和3.21亿元。

从投资收益情况来看,2009年至2011年,中国奥园的净资产(股东权益)分别为57.2亿元、59.2亿元和62.9亿元,以此计算,这3年的净资产收益率分别为5.6%、5.4%和7.1%。

奥园借股权转让调整投资布局

2012年3月22日,奥园在发年报的同一天公告称,目前正与独立第三方就可能出售北京长安8号项目权益的51%一事磋商,但尚未确立任何正式协议。而同一时间发布的年报中,只字不提长安8号。

由于现阶段仍在洽谈阶段,奥园表示,关于接盘方、出售价格等具体情况暂时不方便透露。若有任何进展,将会按照上市规则的要求实时对外公告。

据统计,目前长安8号的可售面积为10.72万平方米,按6万元/平方米的销售均价计算,这部分的价值约为64.32亿元。不过,接盘者不仅要面对奥园超过10亿的成本投入,或还将面对高达30亿元的各类欠款。

3月22日,奥园首席财务官林锦堂在2011年度业绩记者会上表示,出售北京长安8号项目股权,不是公司现金流的问题。

截至2011年12月31日,奥园资产总额约为人民币170亿元,负债总额约为人民币106.4亿元,流动比率为1.5。公司现金余额逾人民币38亿元,集团净负债比率为12.7%。

面对媒体的质疑,郭梓文仍然力挺当年介入长安8号的决策,“公司当初买长安8号的决定是对的,该项目的位置、前景都比较好。”

“但现时整个北京大环境大家都很清楚,是受调控影响比较明显的区域之一。”郭梓文同时称,股权转让后,会令奥园的投资布局调整更加合理,并更加有竞争力,未来将主要布局在一些受政策环境影响比较小、刚性需求比较大的城市。

本文来源:网络整理
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